במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, תמ"א 38 הריסה ובניה או פינוי בינוי במתחם, ישנם הבדלים בין הדירות השונות של בעלי הזכויות – בשטחן, בקומה בה הן ממוקמות, בכיווני אוויר ומספר כיווני האוויר, בהצמדות כגון חניות, גגות ו/או מחסנים ו/או זכויות בניה. לעיתים ישנן אף יחידות מסחריות ו/או תעסוקה ו/או אחסנה.
הדבר יוצר אתגרים לא פשוטים לשמירה על עקרון השוויון.
לדוגמא במקרה בו יזם מציע כי במסגרת ההסכם התמורה לדיירים תהיה תוספת אחידה של 20 מ"ר לכל דירה, חניה ומחסן.
לדירה בת 60 מ"ר מדובר בתוספת של 33% אולם לדירה בת 80 מ"ר מדובר בתוספת של 25%. שתיהן מוקפצות אותו מספר קומות. שתיהן זוכות להצמדת חניה ומחסן, על אף שאחת גדולה והשניה קטנה.
חנות מסחרית שמקבלת אך ורק הגדלה בשטח אולם בשל הוראות המוסדות אינה רשאית לקבל חניה.
5 יחידות דיור במגרש בשטח דונם שחובר למגרש סמוך עם 12 יחידות דיור בשטח של חצי דונם בפרויקט התחדשות עירונית.
הרי שמדובר בפערים גדולים מאוד בתמורות בין בעלי הזכויות בבניין- דבר שיכול להוות מכשול בקיום העסקה.
ההבדלים הללו יוצרים לעיתים רבות קשיים הן בשלב בניית מכרז יזמים, בחירת היזם, ואף בשלבים מאוחרים יותר כמו חלוקת תמורות עודפות ככול וישנן.
ישנן דרכים רבות לגשר על הפערים ו/או על ההבדלים בין היחידות השונות
לדוגמא:
- יצירת מנגנון תמורה דיפרנציאלי יחסי
- מתן תמורה עודפת ככל האפשר ( חניה, מחסן )
- תשלום מזומן בגין ההפרשים
- מתן תמורה בשווה ערך עבודות שינויים, מפרט עשיר ויקר יותר.
- שוברים לרכישת ריהוט ומוצרי חשמל
השלב הנכון ו"הבריא" ביותר להציף הסוגיה הוא בשלב מכרז היזמים.
בצר נדל"ן 360 פועל בסביבת הנדל"ן על כל היבטיו. נותן שירותים, הן ללקוחות פרטיים והן למוסדיים, המשרד מנוהל באופן מקצועי ע"י עו"ד קרן בצר (המייסדת) שמביאה איתה ניסיון רב שנים בתחום הנדל"ן
