שמונה שנים של ואקום רגולטורי
עוד בשנת 2017 נחקק תיקון 110 לחוק התכנון והבנייה, אשר ביקש לאפשר מסלול רישוי מקוצר לעסקים שייעודם תואם את התב"ע אך חורג מהיתר הבנייה. בפועל – התקנות המיישמות את ההליך לא הותקנו במשך שנים. היעדרן יצר מצב אבסורדי: למרות כוונת המחוקק להקל, הרשויות המקומיות המשיכו לדרוש הליכי "שימוש חורג" יקרים ואף גבו היטלי השבחה – לעיתים בניגוד לפסיקת בג"ץ.
העתירה לבג"ץ שהגישה להב (בג"ץ 8065/22) הכריעה את הכף, והובילה להתקנת התקנות בפועל.
מהות השינוי: מעבר מהליך תכנוני למנהלי
התקנות החדשות מייצרות מנגנון פשוט של "אישור לשינוי שימוש", ללא צורך בפרסום פומבי, הליכים סטטוטוריים ממושכים או ועדות מקומיות. רשות הרישוי המקומית (כלומר – מהנדס הוועדה) היא זו שמכריעה.
ההליך חל כאשר השימוש המבוקש תואם את התב"ע ואינו כולל עבודות פיזיות. פטור מלא מהיטל השבחה מוחל אוטומטית, והאישור ניתן לצמיתות – אלא אם הוחלט אחרת מטעמים מיוחדים.
איך זה עובד בפועל?
- עסק טעון רישוי: מגיש בקשה כחלק מרישיון העסק (One-Stop-Shop).
- עסק שאינו טעון רישוי: מגיש באמצעות מערכת "רישוי זמין" – עם סיוע של אדריכל/מהנדס.
לוחות הזמנים:
- 10 ימים לבדיקה פורמלית.
- 30 ימים לבחינת התאמה מהותית.
- ההליך כולו צפוי להסתיים תוך 40–55 ימים בלבד.
"התנגדות מצומצמת": סוף לזכות הציבור?
אין פרסום בעיתונות ואין התנגדויות מהציבור הרחב. תחת זאת – נדרשת הודעה לשכנים בלבד, שלהם שמורה הזכות להגיש "הערות" בלבד. בכך עובר מוקד ההתנגדות מהזירה הציבורית אל הדינמיקה שבין בעלי הזכויות – ולעיתים אף לזירה המשפטית.
התנאים לאישור: תב"ע, תקנון ושיקול דעת
כדי לאשר את הבקשה, עליה לעמוד בתנאים מצטברים:
- תאימות לתב"ע ולהנחיות המרחביות.
- תכנית שאושרה אחרי 1966.
- ללא עבודות פיזיות.
- לא מדובר בתעשייה כבדה.
- השימוש אינו משנה באופן מהותי את אופי הסביבה.
התנאי החמישי – "אופי הסביבה" – הוא הגמיש והמשמעותי מכולם, וצפוי לעמוד במרכז עררים וסכסוכים. כאן מופעל שיקול הדעת הרחב ביותר של מהנדס העיר, בהתחשב ברעש, מטרדים, תנועה, חניה ועוד.
סיכום: רפורמה מבורכת – עם כוכבית
התקנות החדשות מציינות מהפכה מבורכת: קיצור דרמטי של ההליכים, ודאות רגולטורית, ביטול החיוב בהיטל השבחה, והפחתת עלויות כניסה לעסקים קטנים ובינוניים. עם זאת, הצלחת המהלך תלויה באיזון בין שיקול דעת המהנדס לבין שקיפות וודאות למבקש.
האתגר המרכזי: לוודא ש"הגמישות התכנונית" לא תהפוך לכלי בירוקרטי חדש בידי רשויות מקומיות, או לחילופין – שלא תעקר את זכותם של תושבים להתנגד לשימושים מטרידים.
עו"ד אמיר יקותיאל
מומחה לדיני תכנון ובנייה, מלווה יזמים, עסקים ורשויות בתהליכי רישוי מורכבים https://www.amy-group.co.il/
סופו של עידן ההקלות: רפורמת התכנון שמשנה את כללי המשחק בנדל"ן
